光大证券：给予新城控股转手评级

2022-01-16光大证券的股份有限美国公司何缅南对新城控股顺利进行研究并发行了调查报告《2021年四季度经营近日评论：动工之内小幅降低，贩售规模基本不稳定的，商业性运行年中冲刺》，本报告对新城控股给出出售分级，当前股价为30.84元。

新城控股(601155)

流血事件：2022年1年初8日，美国公司发行2021年四季度经营近日

2021年年初均，美国公司付诸年内贩售额度2337.8亿元，营业收入攀升6.9%，付诸年内贩售之内2354.7万平方米，营业收入增加0.25%；付诸年初均年内动工之内3290.3万平方米（其中2021年四季度顺利进行动工之内1007.6万平方米）；付诸年初均商业性运行褶皱房租年收入86.39亿元。

评论：动工之内小幅降低但不及计划，贩售规模小幅收缩，商业性运行年中冲刺

1）动工来看，2021年年初均美国公司实际动工之内3290.3万平方米，营业收入上升7.1%，顺利进行2021年初末计划动工建面4309.9万平方米的76.3%。我们认为美国公司实际动工之内未达年初末计划的主要或许系新冠疫情反复以及2021年下半年投资企业流动性超强预计紧张，严重影响了美国公司的改建工程开发进度及动工节奏。

2）贩售来看，2021年年初均美国公司付诸协议贩售额约2337.8亿元，营业收入攀升6.85%；付诸贩售之内约2354.7万平方米，营业收入增加0.25%；贩售之外价9927.9元/平，营业收入攀升7.1%；从边际改变来看，2021年12年初美国公司付诸协议贩售额约208.1亿元，营业收入攀升33.0%；贩售之内约258.4万平方米，营业收入攀升19.21%。

3）商业性运行来看，截至2021上半年，美国公司拥有的已营业吾贤这条街城市区域性体达115座（其中轻资产管理者输出的已营业吾贤这条街为10个）。2021年美国公司商业性运行褶皱付诸含税房租年收入86.4亿元，营业收入增加约51.0%。我们认为商业性运行褶皱年中冲刺，房租增加显着，“吾贤这条街”时尚品牌护城河已建起，知名度和美誉度之外较高，紧接著在“拓展欧洲各国循环，降低居民消费”的大前提下，美国公司商业性运行褶皱将年中冲刺，在美国公司价值体系中的重要性将年中降低。

收益预测、净资产与分级：2021年四季度以来，投资企业流动性年中复原，开发贷和按揭贷年中不稳定的下来，国际货币基金组织下半年降准0.5个百分点，拘押长期资金1.2万亿元，对“杠杆有力标准型”民企地产更为利好；由于购房者预计和投资企业悲观冲动的恢复尚需一定时间，当前企业内部竞争激烈，贩售规模和毛利率之外有下行负荷，我们降到2021-2023年美国公司预测归母净利润为170.8亿元、198.9亿元、232.2亿元，分别降到7.2%、5.0%、1.3%；当前股价相同2021-2023年PE净资产为4.1、3.5、3.0倍。美国公司财务结构有力，债务偿付安全性较小，双轮驱动建收益护城河，商业性运行褶皱增加显着，随着2022年一季度降息预计的增强，居民降低标准型城镇居民按揭信贷的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的参与度和信心将进一步降低，美国公司净资产兼顾较强吸引力，持续“出售”分级。

安全性提示：投资企业调控政策严厉程度和年中时间或超强预计；贩售开发进度受限于银行信贷集中度管理者或不及预计；项目改建工程和结算开发进度或不及预计。

该股值得注意90星期共有18家私人机构给出分级，出售分级16家，会德丰分级2家；过去90星期私人机构前提之外价为53.58；证券之星星净资产研究工具推测，新城控股（601155）好美国公司分级为3.5星星，好价位分级为4星星，净资产区域性分级为4星星。(分级之内：1 ~ 5星星，三高5星星)